Un prêt immobilier au Maroc combine un crédit bancaire classique ou une Mourabaha, parfois la garantie publique Damane Assakane et, pour un premier logement éligible, l'aide directe au logement ; le coût final dépend du taux, de l'assurance et des frais d'acquisition.
Un marché qui repart en 2026
Selon TelQuel, les perspectives du secteur immobilier étaient « globalement favorables » en mars 2026, et LesEco décrivait un marché qui « reprend du poil de la bête ». Cette reprise concerne surtout les grandes agglomérations, comme le montre la page crédit à Casablanca.
Taux directeur à 2,75 % : quel effet sur votre taux ?
Bank Al-Maghrib a fixé son taux directeur à 2,75 % en mai 2026, d'après le comparateur wafir.ma ; le chiffre se vérifie sur le site de la banque centrale. Un taux fixe reste stable sur toute la durée, un taux variable suit les références.
Aide directe au logement : un programme massif
La ministre Fatima Zahra El Mansouri a chiffré le coût du programme d'aide directe au logement à près de 9,5 milliards de DH. Fin avril 2025, Médias24 comptait environ 48 000 bénéficiaires et 3,8 milliards de DH déjà octroyés.
Ce qui change pour l'aide à partir de 2026
Bladi.net a détaillé les changements du programme à partir de 2026, et Hespress a publié ses conditions et modalités d'octroi. Montants, prix plafonds et critères d'éligibilité doivent être vérifiés à la source officielle avant de signer un compromis de vente.
Damane Assakane, la garantie de l'État
Géré par Tamwilcom, le fonds Damane Assakane garantit une partie du prêt pour les ménages que la banque jugerait trop risqués. En 2012, il avait déjà couvert 98 000 prêts pour 16 milliards de DH, et le ministère des Finances a signé des avenants avec les banques.
FOGARIM ou FOGALOGE : quel volet pour quel ménage ?
Le volet FOGARIM vise les revenus modestes ou irréguliers ; il a accumulé environ 500 millions de DH d'impayés selon Le360. Le volet FOGALOGE cible les classes moyennes et le crédit immobilier des MRE, par exemple l'offre Sakane Mabrouk Dari de la Banque Populaire.
Banques classiques : crédit habitat et application mobile
Bank of Africa commercialise un Crédit Habitat sur mesure et publie un guide pour choisir entre acheter et louer. Attijariwafa bank permet de lancer une demande de crédit immobilier depuis son application Attijari Mobile, avant le rendez-vous en agence.
Financer en Mourabaha
Umnia Bank explique comment devenir propriétaire grâce à la Mourabaha, et Bank Assafa propose un simulateur de financement immobilier. Les banques participatives bénéficient aussi de Sanad Tamwil, une fenêtre de garantie lancée par l'ex-CCG, devenue Tamwilcom.
Revenus modestes : des portes restent ouvertes
Un salarié au revenu limité peut cumuler l'aide directe au logement et un crédit garanti par Damane Assakane. La page crédit avec faible revenu explique comment présenter un dossier solide malgré un budget serré et éviter un endettement excessif.
Frais d'acquisition à prévoir en plus du prix
Le notaire, les droits d'enregistrement et l'inscription à la conservation foncière s'ajoutent au prix du logement. Leurs montants suivent des barèmes officiels ; la banque finance rarement ces frais, qui constituent souvent l'essentiel de l'apport personnel demandé.
Durée, apport et taux d'endettement
La banque fixe la durée, l'apport et la part des revenus consacrée aux mensualités selon sa politique interne. Les simulateurs de Bank of Africa et le calculateur de capacité de Bank Assafa donnent un premier ordre de grandeur, que seule l'offre écrite confirme.
Logement social : un segment à part
Le360 a dressé un état des lieux du logement social au Maroc, segment où promoteurs et banques travaillent souvent avec des conventions particulières. Avant d'acheter sur plan, vérifier le titre foncier du projet, le calendrier de livraison et les garanties du promoteur.
Du projet à la remise des clés
- Estimer sa capacité d'emprunt avec un simulateur bancaire, en gardant une marge pour les frais d'acquisition.
- Vérifier son éligibilité à l'aide directe au logement et à une garantie Damane Assakane avant de choisir le bien.
- Consulter plusieurs banques classiques et participatives et demander des offres écrites comparables.
- Faire contrôler le titre foncier et l'absence d'hypothèque par le notaire avant le compromis de vente.
- Comparer le taux effectif global, l'assurance décès-invalidité et la nature fixe ou variable du taux.
- Signer l'acte définitif chez le notaire, qui inscrit l'hypothèque de la banque à la conservation foncière.
Décomposition du coût d'un achat à crédit
| Poste | Description | Montant ou repère |
|---|---|---|
| Intérêts ou marge | Coût du crédit ou de la Mourabaha sur la durée | variable selon la banque |
| Taux directeur BAM | Référence de politique monétaire | 2,75 % en mai 2026 (indicatif) |
| Frais de notaire | Rédaction et suivi de l'acte de vente | selon barème officiel |
| Droits d'enregistrement et conservation foncière | Taxes et inscription de la propriété et de l'hypothèque | selon barème officiel |
| Assurance décès-invalidité | Couverture exigée par le prêteur | variable selon l'âge et le capital |
| Aide directe au logement | Montant versé à l'acquéreur éligible, déduit de son besoin | selon barème officiel du programme |
Pièces du dossier de prêt immobilier
- Carte nationale d'identité électronique
- Bulletins de salaire et attestation de travail, ou bilans pour un indépendant
- Relevés bancaires des derniers mois
- Compromis de vente ou promesse de réservation du logement
- Certificat de propriété du vendeur délivré par la conservation foncière
- Attestation d'éligibilité ou demande d'aide directe au logement, le cas échéant
- Questionnaire de santé pour l'assurance emprunteur
Pièges d'un premier achat immobilier
- Signer un compromis avant l'accord de prêt, sans clause suspensive, et risquer de perdre l'acompte versé au vendeur.
- Compter sur l'aide directe au logement sans avoir vérifié son éligibilité ni les prix plafonds en vigueur depuis 2026.
- Comparer les offres à la seule mensualité, alors que la durée, l'assurance et les frais changent fortement le coût total.
- Ignorer un incident de paiement ancien enregistré au bureau de crédit, que la banque découvre lors de l'étude du dossier.
- Payer un pseudo-courtier pour « débloquer » une aide publique : les démarches officielles du programme ne passent pas par des intermédiaires payants.
Prêt immobilier : vos questions précises
Peut-on cumuler l'aide directe au logement et Damane Assakane ?
Les deux dispositifs sont distincts : l'aide réduit le montant à financer, la garantie aide la banque à accepter le prêt. Leur combinaison est possible en principe, mais les conditions exactes dépendent du programme en vigueur et de la banque ; il faut les faire confirmer par écrit.
Taux fixe ou variable après la décision de mai 2026 ?
Le taux fixe protège contre une hausse future, le taux variable profite d'une éventuelle baisse mais expose à une remontée. Avec un taux directeur à 2,75 %, le choix dépend surtout de la durée du prêt et de la marge de sécurité du budget familial.
Les frais de notaire sont-ils financés par la banque ?
Rarement en totalité. Les banques préfèrent que l'acquéreur règle lui-même les frais de notaire, d'enregistrement et de conservation foncière, ce qui démontre sa capacité d'épargne. Certaines offres prévoient des exceptions ; elles figurent alors noir sur blanc dans le contrat.
Un MRE peut-il utiliser les mêmes offres qu'un résident ?
Les banques proposent des produits dédiés aux Marocains du monde, souvent adossés au volet FOGALOGE ou à des comptes en dirhams convertibles. La page consacrée au crédit immobilier des MRE présente ces offres et leurs particularités de dossier.